HERANÇA EM DISPUTA: Brigas pelos imóveis da Família.

A administração dos bens familiares após o falecimento dos titulares frequentemente se apresenta como uma questão intrincada. Um dos principais pontos de controvérsia surge em relação à decisão sobre os imóveis herdados, especialmente quando algum dos herdeiros, normalmente entre irmãos, manifesta o desejo de reter a propriedade ao invés de a vender. Um único herdeiro tem total poder de fazer isso, indiferente de quantos são os herdeiros…
Este cenário constitui um dilema jurídico bastante comum, capaz de introduzir complicações significativas nas transações imobiliárias, demandando frequentemente a intervenção de especialistas na área do Direito.
A seguir, exploramos algumas das principais questões relacionadas a este tema, com o objetivo de esclarecer como tais impasses podem resultar em prejuízos substanciais no âmbito das negociações imobiliárias.
A problemática dos leilões em imóveis herdados
Após o falecimento do proprietário, os bens deixados são considerados indivisíveis até que seja realizada a divisão por meio de um inventário, seja este conduzido judicialmente ou de forma extrajudicial. Em situações de discordância sobre a venda de um bem específico, o herdeiro interessado na venda é obrigado a oferecer sua parte primeiramente aos demais coerdeiros, como irmãos ou sobrinhos, sob risco de invalidar a venda para terceiros.
Para prevenir complicações, essa oferta deve ser formalizada por escrito. Apesar de desafiadora e incomum, a venda de uma fração do imóvel é uma prática juridicamente viável.
Quando um herdeiro se opõe à venda, pode-se recorrer ao judiciário, por meio de uma ação conhecida como extinção de condomínio. Através desta ação, o juiz determina a venda do imóvel em leilão.
Entretanto, este processo pode acarretar perdas…
O leilão se desdobra em duas fases, com valores mínimos estabelecidos pelo juiz, após avaliações feitas por profissionais de confiança do próprio juiz. Na primeira fase, o valor mínimo corresponde à avaliação atualizada do bem. Na segunda, o imóvel pode ser vendido por um valor até 50% inferior à avaliação, potencialmente prejudicando todos os herdeiros envolvidos.
Também importa que o valor da arrematação não vai todo para os herdeiros (donos do imóvel) pois há muitos custos envolvidos.
O papel do inventário
Além das divergências entre herdeiros sobre a venda, a ausência de um inventário formal pode obstruir o processo. Um imóvel com o dono falecido não pode ser comercializado antes de concluído o inventário.
Herdeiro menor ou inválido
Se há um herdeiro que é menor de idade ou declarado judicialmente como inválido o imóvel só pode ser vendido se a parte desse herdeiro ficar depositada em juízo e seu destino depende aprovação de um promotor de justiça. O dinheiro fica parado até que o promotor e o juiz, após provocação do tutor ou curador, provar a necessidade dos recursos em prol do próprio herdeiro. É um processo demorado, lento e muitas vezes, caro…
Herdeiro que mora no bem herdado
Quando um herdeiro realiza melhorias no imóvel, tem direito a ser ressarcido por tais benfeitorias, conforme estabelece o Código Civil. No caso de construções realizadas no terreno, este ato é considerado uma acessão, distinta das benfeitorias. Caso o herdeiro responsável pela construção limite o acesso dos demais, estes podem reivindicar indenização pelo impedimento ao usufruto do bem. Muitas vezes os herdeiros precisam de auxílio profissional para avaliarem quanto valem essas melhorias.
Uma questão importante é também lembrar que o herdeiro que mora no imóvel herdado não possui direito de retê-lo em caso de falecimento, pois, não há direito de moradia de herdeiro em concorrência com outros herdeiros. O ponto importante é que se esse herdeiro for cônjuge do falecido, possui o direito de morar no imóvel, mas não de impedir sua venda (ou seja, pode ficar no imóvel mesmo com outro dono adquirindo o bem).
Este panorama destaca a complexidade e a necessidade de cuidados na gestão de imóveis herdados, destacando a importância de procedimentos legais adequados para a resolução de conflitos e a preservação dos interesses de todos os envolvidos.

Considere construir uma estrutura empresarial em seus imóveis
Imóveis que são colocados em estruturas empresariais (muitas vezes chamadas de holdings) fazem com que o falecimento do proprietário não gere as travas mencionadas nesse texto, desde que a estrutura seja bem feita, os herdeiros não terão dificuldade para comercializar os bens.